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置业门槛抬高 北京南城价格洼地优势显现

内容摘要: 伴随着楼市回暖,房价逼近3万元大关,北京改善型产品的门槛也随之越来越高,比如通州出现单价高达8.2万元/平方米的项目,门头沟项目最高单价也突破8万/平方米,海淀东升乡...

伴随着楼市回暖,房价逼近3万元大关,北京改善型产品的门槛也随之越来越高,比如通州出现单价高达8.2万元/平方米的项目,门头沟项目最高单价也突破8万/平方米,海淀东升乡甚至有项目最高单价达到13.2万元/平方米等等。在改善型产品偏郊区化的趋势下,京西南王佐板块有望成为最后的价值洼地。

楼市欲上演“红五热六”

亚豪机构数据显示,北京市纯商品住宅(不含自住房、保障房)成交套数达4647套,而此前1月为纯商品住宅成交最高月份,累计成交5071套。亚豪机构研究总监郭毅对北京商报记者表示,在市场向好的背景下,5月有望创下年内纯商品住宅成交套数新高。

不仅如此,在亚豪机构统计的6月,计划入市的项目中有14个属于高端改善型产品,占据6月计划入市项目的七成。郭毅指出,开发商仍然在等待时机,虽然6月仅20个项目计划入市,但市场仍在不断转暖,后续有望出现供应高峰。

对于改善型产品备受市场青睐的现象,克而瑞北京机构高级分析师杨胜坤指出,这种现象将直接催生“红五热六”,北京楼市将迎来一个小拐点。不过,从购房者的角度来讲,眼下的确是改善置业的窗口期,但现有产品价格不断上涨,改善型产品的升值空间有待考量,因此出手前务必需要寻找更好的价值洼地。

改善型需求成市场主流

正如杨胜坤所言,改善型产品价格日渐水涨船高。但同时,北京最近三年400万-800万元区间的物业成交占比持续上涨,从2013年占比只有9%到2015年截至目前突破了15%,这也在一定程度上反映了改善型需求的旺盛。

中原地产首席分析师张大伟研究认为,整体来看,过去十年楼市的购房刚需大部分都到了升级置业的时期。

从克而瑞最新成交排行数据可以看出,5月(截止到5月24日)成交金额前20的项目中,有10个项目为高端改善型产品,其中多数项目位于海淀和朝阳区域,另外处于持效期的丰台项目领秀翡翠山表现也较为抢眼。

杨胜坤认为,海淀和朝阳为传统改善型产品的热销区,但由于区域地块日渐稀缺,整体区域市场大有朝“顶豪”及“超豪”发展的趋势,未来在售项目单价或将普遍超过10万元,相反原本处于价值洼地的丰台正在崛起,代替昔日海淀与朝阳的改善型市场地位。

京西南或成改善型产品洼地

业内人士普遍认为,当下门头沟与通州均出现超8万元单价的项目,但无论是投资还是自住,性价比都不如目前丰台南城。相比南城榴乡桥、旧宫板块,京西南丰台王佐板块的价值又更加突出,可以说北京改善型产品仍然存在价值洼地。

据悉,当前继续向张郭庄西南延伸的14号线二期,将连接丰台王佐、云岗地区,为西南区域居民出行带来极大利好。除了交通通达的便利性,未来丰台区将着力于青龙湖国际文化都会周边基础配套设施的建设,并以此带动整个丰台王佐的发展。目前,区域内暂有领秀翡翠山在售,该项目交通便利。项目拥有16万平方米的景观园林面积,绿化指标更是高达1∶1,且为准现房。

克而瑞数据还显示,门头沟2014年纯商品住宅的成交均价达32450元/平方米。而同样坐拥生态涵养区且交通更为便捷的领秀翡翠山售价不到3万元,由此可见,京西南仍将是改善型产品的一大价值洼地。

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