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楼市调整期 土地拍卖牛不起来

内容摘要: 土地市场的招拍挂模式,不仅让房企乐于以重金推高地价,进而推高房价,也为地方政府贡献大量财政收入。但在市场调整期,土地拍卖“面粉贵过面包”的倒挂,给拿地...

 土地市场的招拍挂模式,不仅让房企乐于以重金推高地价,进而推高房价,也为地方政府贡献大量财政收入。但在市场调整期,土地拍卖“面粉贵过面包”的倒挂,给拿地房企带来极大压力。

  多年来,炒地囤地获得暴利的模式在市场大行其道,而北京、上海、广州、深圳等一线城市的土地更是房企眼中的“香饽饽”。不断涌现的“地王”价格,也让发展商手中的土地储备估值进一步上涨。房价也从稳定走向大幅上涨,也令房地产市场的泡沫化引发众多担忧。

  而进入2014年,销售回笼资金未如理想,融资贷款渠道不畅,让不少房企捏紧了钱袋子。近期广州共有7宗地块被中止或流拍。是开发商对后市看“冷”,暂缓土地储备?还是地方政府看紧钱袋,不愿下调起拍价格?

  对于土地拍卖不理想,合富辉煌研究人士表示,地方政府应该顺势而变,地价不跟着楼价走,房地产市场调整空间就非常有限了。

  6月23日公告挂牌出让番禺区市桥街盛泰路东郊工业区地块,将于7月24日挂牌成交。该地块区位好,在区政府附近,周边环境好、配套成熟,一手住宅供应稀缺,并且地块自身南向可望河景,预计该地块将吸引众多发展商关注。但是地块出让条件苛刻,实际起拍地价高达1.2万/平方米,即使以底价成交亦必将成为市桥“地王”,再加上建安成本以及其他费用,届时项目推出市场时,售价需过2万开发商才能实现盈利。

  合富辉煌分析人士指,从近年市区出让地块的情况看,捆绑条件较多。这些捆绑条件导致开发商拿地成本大大增加。2013年也有大量的含有“捆绑条件”的土地挂牌成交,但当时整体市场处于上升周期,开发商追涨心理强,土地收储果断。2014年整体的楼市已开始扭转,追涨的心态不再出现,含有“捆绑条件”的土地出让条件将成为土地成交的一大阻碍。

  由于外围的地块地价上涨过快,而且需面临该区域后续大量的“低地价”项目的竞争,也让“面粉贵过面包”的现象再度出现。

  政府依然沿用2013年“牛市”的思维对出让土地进行定价,如6月23日出让的增城新塘永宁街的二幅居住用地,起拍楼面地价2800元至2900元/平方米,而去年6月3日出让位于该地块附近的地块,当时的起拍楼面地价仅1513元/平方米,地价一年内增长近一倍,而周边的一手楼价处于零增长水平。而且增城市政府还采取了土地拍卖的形式(拍卖形式需至少有3个竞买人参加才有效),希望能拍出更高的地价,这样的地价增幅水平,加上未来还需面临该区域后续大量的“低地价”项目的竞争,发展商不参与竞拍,并不奇怪。

  在房地产研究机构人士看来,目前广州楼市受限购、限贷政策的持续影响,市场需求萎缩,购买动力不足;开发商面临资金压力,主动调价,促成成交,打破“闷楼市”。各方都应该审时度势,改变“牛市思维”指导下的定价机制,地方政府部门也不例外。

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